A IMPORTÂNCIA DAS MANUTENÇÕES PREVENTIVAS

O que são manutenções preventivas e preditivas?

Manutenção preventiva tem como objetivo evitar falhas e assegurar a operação contínua por meio de intervenções programadas, realizadas em intervalos regulares, independentemente do estado do equipamento. Essas atividades incluem a substituição de peças desgastadas, limpezas, lubrificações e inspeções periódicas. A manutenção preventiva busca reduzir os riscos de falhas, minimizar paradas não planejadas e prolongar a vida útil dos equipamentos, como exemplificado na troca regular de óleo em um veículo.

Por outro lado, a manutenção preditiva tem como objetivo monitorar o estado atual do equipamento para prever falhas e realizar intervenções apenas quando necessário. As atividades de manutenção preditiva são baseadas em indicadores e condições reais de operação. Isso envolve o uso de sensores, monitoramento de condições, análise de vibrações, termografia, análise de óleo, entre outras técnicas para detectar sinais de desgaste. Essa abordagem busca minimizar o custo de manutenção, evitar paradas desnecessárias, aumentar a eficiência operacional e maximizar o tempo de atividade, como visto no uso de sensores para monitorar a vibração em um motor industrial.

Em resumo, a manutenção preventiva é baseada em intervalos regulares de tempo ou uso, enquanto a manutenção preditiva é orientada pela condição real do equipamento, utilizando dados para prever quando a manutenção é necessária. Ambas as abordagens são complementares e muitas vezes são implementadas em conjunto para otimizar a gestão de ativos.

Qual é a importância de manutenções em edifícios?

A implementação de manutenções preventivas e preditivas em edifícios é crucial para garantir a segurança, prolongar a vida útil das instalações e promover eficiência operacional. Aqui estão algumas razões para a importância dessas práticas:

1. Segurança dos Ocupantes: Manutenções preventivas ajudam a identificar e corrigir potenciais problemas antes que se tornem sérios, garantindo a segurança dos ocupantes do edifício. Isso é especialmente relevante para aspectos como sistemas elétricos, estruturas, elevadores e sistemas contra incêndios.
2. Preservação do Patrimônio: A manutenção preventiva contribui para a preservação do patrimônio ao evitar o desgaste prematuro de componentes e sistemas. Isso inclui cuidados com a estrutura, revestimentos, instalações hidráulicas, entre outros, o que pode prevenir danos mais graves e custosos no longo prazo.
3. Eficiência Energética: Manutenções preventivas e preditivas podem otimizar o desempenho energético do edifício, garantindo que os sistemas de climatização, iluminação e isolamento térmico estejam operando de maneira eficiente. Isso resulta em economia de energia e custos.
4. Minimização de Interrupções: A manutenção preditiva permite a identificação de falhas iminentes com base em indicadores reais, possibilitando intervenções planejadas e minimizando as interrupções nas operações do edifício. Isso é particularmente importante em ambientes comerciais e industriais.
5. Conformidade Regulatória: Manter as instalações em conformidade com normas e regulamentações é essencial. As manutenções preventivas e preditivas ajudam a atender aos requisitos legais, evitando penalidades e problemas relacionados à não conformidade.
6. Valorização do Imóvel: Edifícios bem mantidos têm uma tendência a serem mais valorizados no mercado imobiliário. Isso é importante tanto para proprietários quanto para investidores, pois contribui para a atratividade do imóvel.
7. Redução de Custos a Longo Prazo: Investir em manutenções preventivas e preditivas pode resultar em uma redução significativa nos custos de reparo e substituição a longo prazo. A prevenção de falhas evita gastos imprevistos e prolonga a vida útil dos ativos.

É mais caro aplicar manutenções preventivas ou corretivas?

No curto prazo, a manutenção preventiva pode parecer mais onerosa devido aos custos regulares associados à realização de inspeções programadas e substituição de peças. Em contrapartida, a manutenção corretiva, que aborda problemas reativos, pode parecer menos previsível, potencialmente acarretando custos imprevistos e, em alguns casos, mais elevados.

Entretanto, ao analisar a perspectiva de longo prazo, a manutenção preventiva tende a ser mais econômica e eficiente. Essa abordagem ajuda a evitar falhas graves ao identificar e corrigir problemas antes que se tornem críticos, reduzindo a probabilidade de correções emergenciais dispendiosas. Além disso, ao manter equipamentos e sistemas em boas condições, a manutenção preventiva contribui para a extensão da vida útil dos ativos, minimizando a necessidade de substituições prematuras.

Outros benefícios incluem a minimização de interrupções nas operações, uma vez que a manutenção preventiva é realizada de forma programada, evitando paradas não planejadas que poderiam resultar em perda de produção e receitas. Ademais, a eficiência operacional é aprimorada, conduzindo a economias significativas de energia e custos operacionais.

Sendo assim, embora a manutenção preventiva possa implicar custos regulares, sua eficácia a longo prazo em evitar falhas graves, prolongar a vida útil dos ativos e manter a eficiência operacional a torna geralmente mais econômica e vantajosa em comparação com a manutenção corretiva.

O manual de manutenções de um edifício

Um manual de manutenção de edifício é um documento abrangente que fornece orientações detalhadas sobre as práticas e procedimentos necessários para preservar um edifício em condições ideais de funcionamento. Este guia é destinado a gestores prediais, equipes de manutenção e outros responsáveis pelo cuidado do edifício, oferecendo instruções claras sobre tarefas específicas, cronogramas de manutenção e outros aspectos relacionados.

Dentro do manual, é comum encontrar descrições gerais do edifício, incluindo sua estrutura e sistemas, um cronograma detalhado de atividades de manutenção, procedimentos operacionais padrão (POPs) para execução de tarefas específicas, informações sobre fornecedores e contatos de serviços especializados, além de instruções relacionadas à segurança, registros detalhados e documentação das atividades de manutenção, requisitos de treinamento para a equipe, planos de emergência, políticas internas e normas, e procedimentos para atualizações regulares e revisões do manual.

O manual de manutenção é uma ferramenta essencial para garantir a eficiência operacional do edifício, estendendo a vida útil dos ativos e promovendo a segurança dos ocupantes. Funciona como uma referência importante para a equipe de manutenção e outros profissionais envolvidos na gestão predial, proporcionando diretrizes consistentes para todas as atividades relacionadas à manutenção do edifício.

A NBR 5674 - Manutenção de Edificações

A NBR 5674 é uma norma brasileira da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que estabelece diretrizes para a execução de manutenção em edificações. Essa norma aborda princípios e recomendações com o objetivo de preservar o desempenho, segurança e durabilidade das construções ao longo do tempo.

A norma inclui definições de termos relacionados à manutenção, classificação das diferentes formas de manutenção (corretiva, preventiva e preditiva), objetivos da manutenção, planejamento, responsabilidades dos envolvidos, diagnóstico de problemas, etapas do processo de manutenção e a importância da documentação detalhada de todas as atividades.

No geral, a NBR 5674 é uma ferramenta essencial para orientar profissionais da área de manutenção, engenheiros, arquitetos e gestores prediais na gestão eficiente da manutenção em edificações, contribuindo para a preservação e funcionalidade das construções. Recomenda-se verificar a versão mais recente da norma junto à ABNT para informações mais atualizadas e específicas.

REFERÊNCIAS:

ABNT NBR 5674:2012 Manuteção de Edificações

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