O QUE É UM LAUDO DE REFORMAS?

A origem da Gestão de Reformas

A Norma Brasileira de Reforma em Edificações - Sistema de Gestão de Reforma - NBR 16280:2014 da ABNT entrou em vigor em abril de 2014, com o objetivo de estabelecer regras para intervenções de engenharia em prédios, sejam eles novos, antigos, comerciais ou residenciais. Essa norma define requisitos para o controle de projetos, execução e segurança nas obras de reforma e serviços de manutenção, tornando obrigatória a contratação de um profissional para a execução de qualquer reforma e exigindo a autorização prévia do síndico.

Com foco na segurança das obras realizadas em áreas comuns ou privativas das edificações, a norma impõe a obrigatoriedade da apresentação do projeto de reforma ou manutenção, do plano de execução de obras e a anotação de responsabilidade técnica por um engenheiro ou arquiteto. Essa exigência visa garantir que gestores, administradores, síndicos e proprietários de imóveis atendam aos padrões estabelecidos, assegurando a conformidade e a segurança nas intervenções realizadas nos edifícios.

Contexto sobre as reformas em imóveis

As edificações desempenham um papel crucial na sociedade humana desde os primórdios da civilização, representando intervenções na natureza para utilizar e transformar os materiais disponíveis, atendendo às necessidades das pessoas ao construir ambientes seguros e protegidos para residência e trabalho.

Em consonância com o crescimento da demanda por imóveis, impulsionado pelo aumento populacional e pela facilidade no acesso ao crédito, as reformas em apartamentos e escritórios, tanto novos quanto antigos, fazem parte do dinâmico mercado da construção civil. Infelizmente, ainda nos dias de hoje, acidentes em edificações ocorrem devido à falta de compreensão das interferências das obras nos sistemas, eventos que poderiam ser evitados mediante o cumprimento das exigências legais e normas técnicas.

Com a publicação da ABNT NBR 16.280/2014, válida desde 18/04/2014 e atualizada em 2015, procedimentos técnicos passaram a ser exigidos para reduzir os riscos inerentes às obras. Conforme definido pela norma, a reforma é caracterizada como a alteração na edificação visando à melhoria das condições de habitabilidade, uso e valorização, para deleite do proprietário. Importante ressaltar que a norma não abrange a manutenção usual e necessária do imóvel.

Em termos legislativos, pouca coisa mudou, uma vez que o condomínio e o síndico já deveriam ser informados sobre as reformas. No entanto, até a publicação da norma, havia escasso respaldo técnico para o controle dos serviços em andamento no prédio, bem como para impedir a entrada de operários e materiais sem a apresentação prévia e clara do escopo da reforma. Com essa regulamentação, busca-se promover a segurança e a transparência nos processos de reforma, prevenindo potenciais incidentes e assegurando a qualidade das intervenções realizadas.

O termo “laudo de reformas” se refere a um documento elaborado por profissionais especializados, como engenheiros ou arquitetos, antes da realização de obras ou reformas em uma estrutura, seja ela residencial, comercial ou industrial. Esse laudo tem o objetivo de fornecer informações técnicas e avaliações sobre as alterações a serem realizadas, garantindo a conformidade com normas e padrões estabelecidos.

“As normas técnicas não são leis, mas, por força das leis, torna-se obrigatório seu cumprimento. Elas criam diretrizes para os procedimentos técnicos adequados.”

As normas representam conjuntos de diretrizes técnicas desenvolvidas por profissionais a partir de estudos, comissões, testes, ensaios, experiências, falhas e sucessos. Enquanto o Código Civil, por exemplo, não abrange detalhes técnicos sobre a execução de uma estrutura de concreto armado, é crucial atentar e seguir as normas técnicas pertinentes, pois estas contêm os requisitos essenciais para o projeto e execução das estruturas.

É importante salientar que, em casos de acidentes ou prejuízos a terceiros, o cumprimento das normas técnicas é avaliado pela perícia técnica, e a Justiça tem reconhecido sua importância como diretrizes a serem seguidas.

Diferentemente de reformas no interior de uma casa, as modificações em apartamentos ou conjuntos comerciais podem gerar interferências negativas nos vizinhos e nas características originais do edifício.

A simples contratação de “bons pedreiros”, que afirmam ser experientes, não garante que a obra não causará prejuízos aos demais sistemas da edificação. Reformas podem envolver riscos desconhecidos e interferências negativas em diversos sistemas que compõem um prédio.

Mesmo intervenções aparentemente simples, como a instalação de uma tomada em uma parede oposta, podem comprometer a estrutura de uma torre inteira, quando executada em um edifício em alvenaria autoportante.

A norma Técnica ABNT NBR 16280:2015 - Reforma em edificações

A ABNT NBR 16.280/2015 estipula os requisitos de gestão para reformas, demandando a elaboração de um “Plano de Reforma”. Este plano, em essência, consiste em um conjunto estruturado de ideias e intenções para conduzir com sucesso as intervenções propostas. Conforme a norma, toda reforma deve ser precedida por um plano que engloba documentos como laudos, ART/RRT, memoriais, projetos e croquis.

O Plano de Reforma, de responsabilidade de um profissional qualificado, como engenheiros civis ou arquitetos, tem a incumbência de descrever os impactos nos sistemas e equipamentos da edificação antes do início dos trabalhos. Nesse contexto, é essencial que o profissional indique e justifique possíveis interferências à edificação, além de alertar sobre eventuais riscos ou transtornos associados à obra pretendida.

Essa análise técnica é apresentada ao proprietário da unidade contratante, permitindo que, com base na fundamentação técnica, compreenda a magnitude das alterações propostas e, se necessário, reavalie a proposta inicial.

É crucial que o profissional expresse-se de maneira clara e explícita em seu trabalho. Informações confusas ou excessivamente técnicas podem gerar dúvidas e interpretações equivocadas.

Após a definição final do escopo da obra, o proprietário apresenta o laudo técnico ao responsável legal do condomínio, conforme estabelecido pela ABNT NBR 16.280/2015.

RESUMO

A ABNT NBR 16.280/2014, de abrangência nacional, foi concebida com o objetivo de prevenir acidentes relacionados a reformas, estipulando a necessidade de análise prévia por um profissional habilitado e autorização do síndico para qualquer obra que possa interferir nos sistemas da edificação.

Consequentemente, os condomínios passaram a contar com argumentos robustos para restringir a entrada de operários e “embargar obras irregulares” nos edifícios. Ao contrário do que se discutia anteriormente nos condomínios e na mídia, a norma não limita a análise prévia apenas a alterações de cunho estrutural, como era evidenciado pela preocupação com a construção e remoção de paredes nos apartamentos. A ABNT NBR 16.280/2014, assim como sua revisão subsequente, foi além disso.

Reformas em unidades de condomínios não comprometem apenas a estrutura do edifício, mas também todo o seu funcionamento sistêmico. A utilização de técnicas inadequadas durante uma reforma pode resultar em inconvenientes para o proprietário e prejuízos para os vizinhos.

Embora a mídia destaque grandes tragédias quando ocorrem, é importante reconhecer a relativa quantidade de irregularidades, acidentes pontuais e situações de risco iminente que não são divulgados.

Intervenções desastrosas e sem parâmetro técnico devem ser eliminadas do cotidiano dos condomínios. Os moradores devem compreender que as normas de reforma foram publicadas para proteger suas famílias e patrimônios de irresponsabilidades nessas obras.

A APRESENTAÇÃO DO LAUDO DE REFORMAS

O conteúdo de um laudo de reformas inclui:

1. Descrição da Reforma: Detalhes sobre as mudanças feitas na estrutura, incluindo informações sobre as áreas afetadas.
2. Análise Estrutural: Avaliação da integridade estrutural das modificações realizadas, garantindo que não comprometam a segurança do edifício.
3. Conformidade com Normas Técnicas: Verificação se as reformas estão em conformidade com as normas técnicas e regulamentações locais.
4. Análise de Materiais Utilizados: Avaliação dos materiais utilizados na reforma, garantindo que sejam adequados e seguros.
5. Impacto Ambiental: Em alguns casos, o laudo pode abordar o impacto ambiental das reformas, especialmente se houver preocupações relacionadas a resíduos ou substâncias prejudiciais.
6. Recomendações: Sugestões ou recomendações para melhorias adicionais, se necessário.

Esse tipo de documento é muitas vezes exigido por autoridades locais, especialmente quando se trata de reformas em edifícios que precisam cumprir padrões específicos de segurança e regulamentações. Além disso, um laudo de reformas pode ser solicitado por proprietários, compradores ou outros interessados para verificar a qualidade e a conformidade das modificações realizadas em uma propriedade.

REFERÊNCIAS:

Livro “Laudo de Reforma NBR 16.280/2015 na prática” 2ª Edição

Norma técnica ABNT NBR 16.280/2014 - Reforma em Edificações - Sistema de Gestão de Reforma

____________________________________________________________________________

Restou alguma dúvida ou deseja orçar o Laudo de Reforma? Entre em contato conosco.

Têm dúvidas sobre Inspeção Predial?