INSPEÇÃO PREDIAL, O CHECK UP DO SEU IMÓVEL

O QUE É A INSPEÇÃO PREDIAL?

Trata-se do “check up” da edificação onde, através de vistorias técnicas, são constatadas as condições de todos os sistemas e subsistemas do imóvel.

Cada constatação á registrada individualmente mediante descrição detalhada e fotografia. Após a realização das vistorias é exarado o Laudo Técnico de Inspeção Predial de acordo com a Norma Técnica do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), contendo, dentre outras informações, as seguintes:  

1.  Descrição e registro fotográfico de cada apontamento;
2. O grau de criticidade (mínimo, regular ou crítico) de cada apontamento e do sistema como um todo;
3. Plano de reparos informando as ações necessárias para reparar cada apontamento
4. Levantamento sobre a situação documental do imóvel para indicação das providencias a serem tomadas visando mantê-lo regularizado.

QUAL É O OBJETIVO DA INSPEÇÃO PREDIAL SEGUNDO A NORMA ABNT NBR 16747?

Promulgada em maio de 2020, a norma NBR 16747 aborda as diretrizes, conceitos, terminologias e procedimentos relativos à inspeção predial, visando uniformizar metodologia, estabelecendo métodos e etapas mínimas da atividade.

Segundo a norma, o objetivo da Inspeção Predial é: “…constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico do comportamento em uso ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições mínimas necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação. Trata- se, portanto, de trabalho com finalidade de instruir a gestão de uso, operação e manutenção da edificação, sendo certo que não se presta ao objetivo de instruir ações judiciais para asserção de responsabilidades por eventuais irregularidades construtivas.”

QUAIS SÃO AS REFERÊNCIAS NORMATIVAS DA ABNT NBR 16747?

ABNT NBR 5674, Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção

ABNT NBR 13752, Perícias de engenharia na construção civil

ABNT NBR 14037, Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos

ABNT NBR 15575-1, Edificações habitacionais – Desempenho – Parte 1: Requisitos gerais

ABNT NBR 15575-2, Edificações habitacionais – Desempenho – Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais

ABNT NBR 15575-3, Edificações habitacionais – Desempenho – Parte 3: Requisitos para os sistemas

de pisos

ABNT NBR 15575-4, Edificações habitacionais – Desempenho – Parte 4: Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e externas – SVVIE

ABNT NBR 15575-5, Edificações habitacionais – Desempenho – Parte 5: Requisitos para os sistemas de coberturas

ABNT NBR 15575-6, Edificações habitacionais – Desempenho – Parte 6: Requisitos para os sistemas

hidrossanitários

ABNT NBR 16280, Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos

ABNT NBR ISO 5492, Análise sensorial – Vocabulário

QUAL A IMPORTÂNCIA DE TER CONHECIMENTO DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL?

Estudos revelam que 66% das prováveis causas e origens de acidentes em edificações com mais de 10 anos estão relacionadas à deficiência na manutenção, perda precoce de desempenho e deterioração acentuada.

A realização da inspeção predial traz uma série de benefícios, incluindo o aprimoramento da segurança dos usuários e a redução de despesas para os proprietários/administradores. No Brasil, ainda são escassas as edificações que passam por inspeções, principalmente em condomínios multifamiliares residenciais. Em países considerados mais desenvolvidos, nos quais a compreensão da importância dessa prática está disseminada, a inspeção predial já faz parte da cultura local e ocorre regularmente, resultando em maior segurança e benefícios econômicos.

A ausência de acompanhamento das condições dos sistemas de um imóvel não apenas resulta em gastos elevados desnecessários, mas também pode propiciar acidentes de menor ou maior gravidade. Infelizmente, como evidenciado nos noticiários nacionais, incidentes na construção civil não são raros. Considerando que muitas edificações de concreto armado no Brasil foram construídas nos anos 70, e que essas estruturas são dimensionadas com uma vida útil de projeto mínima de 50 anos, entende-se que vivemos atualmente em um período crítico, que exige atenção redobrada de todos os envolvidos: órgãos competentes, profissionais da área (engenheiros e arquitetos), síndicos e, não menos importante, os próprios usuários das edificações. As inspeções prediais, devido às razões apresentadas, são essenciais para todas as edificações, destacando-se a importância para edifícios antigos que não possuem planos de manutenção e que ao longo do tempo sofreram modificações (reformas) sem o devido registro e acompanhamento técnico.

QUEM SÃO OS CONTRATANTES USUAIS?

• Condomínios decidem contratar inspeções para obter um conhecimento abrangente das condições dos sistemas e identificar as manutenções necessárias. Ao dispor do Laudo resultante, os condomínios podem planejar intervenções de acordo com o grau de criticidade de cada sistema, considerando também a verba condominial atual e projetada. Essa abordagem possibilita uma gestão mais eficaz e proativa, permitindo que as intervenções sejam realizadas de maneira planejada e equilibrada em relação aos recursos disponíveis.
• Empresas optam por contratar o Laudo de Inspeção durante processos de compra/venda de imóveis com o objetivo de obter documentação técnica que registre todas as anomalias presentes e as manutenções necessárias. Este documento desempenha um papel fundamental na elaboração do contrato de negociação do(s) edifício(s), fornecendo informações cruciais para ambas as partes envolvidas no processo de transação imobiliária.
• Grupos ou Instituições que possuem um grande número de imóveis optam por realizar a Inspeção Predial como parte integrante da gestão de seus diferentes empreendimentos. Essa abordagem visa assegurar a segurança dos usuários, diminuir a falta de conhecimento sobre os riscos de paralisações e potenciais acidentes, além de reduzir a necessidade de investimentos patrimoniais urgentes. Ademais, a Inspeção Predial desempenha um papel crucial ao auxiliar no planejamento de investimentos patrimoniais futuros.

OUTROS PAÍSES REALIZAM A INSPEÇÃO PREDIAL EM SEUS IMÓVEIS?

Antes de adentrarmos no tema, é essencial fazer uma distinção entre os termos técnicos “vistoria” e “inspeção”. Conforme definido pela Norma ABNT NBR 16747 (Inspeção Predial), o termo “vistoria” refere-se ao “processo de constatação, no local, predominantemente sensorial, do comportamento em uso da edificação, por ocasião da data da vistoria (diligência)”. Por outro lado, embora o termo específico “inspeção” não seja diretamente abordado no campo de “Termos e Definições” desta norma (que trata de “inspeção predial” e “inspeção predial especializada”), ele se refere a um processo de análise mais aprofundado, indo além das constatações realizadas nas vistorias. Este processo pode envolver a utilização de equipamentos e ensaios técnicos específicos.

Ao arredor do mundo, países utilizam de vistorias e inspeções em diferentes etapas da obra:

1. Pré obra - vistorias/inspeções em imóveis vizinhos às construções que irão iniciar para, por exemplo, documentar as suas condições atuais e tornar claro a ocorrência ou não de novas manifestações patológicas devido às obras.
2. Durante as obras - vistorias/inspeções que são realizadas em certas etapas da construção visando evitar erros importantes que gerariam consequências negativas referente a riscos executivos, aumento de custos e outros aspectos;
3. Na entrega de obras - vistorias/inspeções realizadas para identificar a conformidade das instalações dos diferentes sistemas executados, qualidade dos acabamentos assentados, assim como outros aspectos a serem investigados por técnico capacitado. Essa vistoria se assemelha à vistoria de carro, onde são verificadas por exemplo as condições da pintura do veículo, dos estofados e dos componentes eletrônicos. Este tópico vale a pena ser abordado com maior profundidade e caberá um novo post para que se entenda completamente a necessidade da vistoria de entrega.
4. Durante a operação - vistorias/inspeções realizadas para identificar condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação. Essa inspeção é privada e basicamente visa a identificação das condições dos sistemas e obediência às normas técnicas, possibilitando informar melhorias quanto a segurança e modernizações, assim como otimizar a vida útil dos componentes e equipamentos. Também é verificada a situação documental para indicar quais documentos são necessários para regularização do imóvel.

Em diferentes países ao redor do mundo, observam-se abordagens diversas em relação à necessidade de preservar as condições adequadas das edificações. Em nações como a Espanha e a China, os proprietários são obrigados a manter seus imóveis (casas, apartamentos, prédios, garagens, etc.) em estado satisfatório, com o intuito de avaliar se a situação do edifício atende aos atuais padrões de qualidade e segurança. Vale ressaltar que as inspeções obrigatórias podem apresentar escopos e periodicidades distintas, variando conforme o país ou até mesmo o município dentro do mesmo país.

AS INSPEÇÕES PREDIAIS SÃO OBRIGATÓRIAS NO BRASIL?

Sim e não. É isso mesmo, a situação do Brasil perante este tema é complexa. As Inspeções Prediais no nosso país são obrigatórias em algumas cidades. Algumas das cidades que possuem legislação específica sobre esse tipo de inspeção são: Cuiabá/MT (Lei 558/12); Fortaleza/CE (Lei 9913/12) Jundiaí/SP (Lei 278/99); Maceió/AL (Lei 6145/12) Pernambuco (Lei 13032/06); Porto Alegre/RS (Lei Complementar 284/92); Riberão Preto/SP (Lei 1669/04); Rio de Janeiro (Lei 6400/13); Salvador/BA (Lei 5907/01); Santos/SP (Lei 441/01); São Vicente/SP (Lei 2854/12); Vitória/ES (Lei 9418/19).

Contudo, é importante destacar que, ao contrário de outros países, o Brasil não possui uma lei federal que aborde diretrizes básicas para esta atividade. Assim, sem uma mínima padronização, observam-se entendimentos os mais diversos em diferentes cidades do país. O que se constata é que a matéria de Inspeção Predial já conta com normas técnicas que estabelecem padronização sobre “o que fazer” e “como fazer”, por meio das normas ABNT NBR 5674:2012 - Manutenções em Edificações e a norma ABNT NBR 16747 - Inspeção predial.

No entanto, o “quando fazer” (periodicidade) e “onde fazer” (em edifícios mais antigos, mais altos, com maior número de ocupantes, em locais com periculosidade, etc.), a serem determinados por lei, ainda não existem. Dessa forma, considerando esse contexto, percebe-se que, mesmo nas cidades que já dispõem de leis municipais sobre inspeções prediais, não há aderência por parte da sociedade. Um exemplo marcante desse cenário foi o acidente ocorrido em uma edificação em Fortaleza/CE, em 2019, quando um prédio com problemas estruturais há mais de uma década colapsou, mesmo com a Lei 9913/12 em vigor naquela cidade. Nesse caso, o consenso entre os especialistas da área é que, se tivessem sido realizadas manutenções e inspeções periódicas de forma adequada, a identificação dos problemas poderia ter sido antecipada e os riscos do acidente mitigados.

E importante ressaltar que as diretrizes nacionais para a realização das inspeções prediais estão atualmente em tramitação no Senado Federal, por meio do Projeto de Lei CD PL 3370/12. Este projeto visa instituir a Política Nacional de Manutenção Predial, criar o Plano de Manutenção Predial e estabelecer a obrigatoriedade de inspeções técnicas visuais e periódicas. No entanto, é relevante observar que o referido projeto no Senado precede a norma NBR 16747.

Diante desse cenário, foram promovidos fóruns de debates em São Paulo, nos quais participaram 25 diferentes entidades envolvidas no processo de inspeção, bem como diversos players relacionados à norma. Os técnicos da área ressaltam a importância do alinhamento entre a teoria apresentada na norma mais recente e a prática a ser estabelecida por lei, considerando que essa convergência é essencial para alcançar os resultados desejados.

Com o objetivo de alcançar esse alinhamento, foi encaminhada uma minuta de texto para o Projeto de Lei municipal, enfocando a responsabilização do usuário pelas manutenções periódicas, bem como delineando o escopo a ser abordado nos serviços de inspeção.

QUAL A PERIODICIDADE QUE SE DEVE APLICAR AS INSPEÇÕES PREDIAIS?

Conforme mencionado no tópico anterior, o Brasil não dispõe de uma lei federal que estabeleça diretrizes e padronizações sobre periodicidades e tipos de inspeção a serem realizadas. A Norma Técnica também não fornece de forma clara essas informações. No entanto, com base em conhecimentos técnicos e práticos de engenheiros que atuam e possuem experiência na área da engenharia diagnóstica, existe um consenso majoritário na proposição dos seguintes critérios:

“Aplica-se a edificações com área construída igual ou superior a 750m² (setecentos e cinquenta metros quadrados) altura igual ou superior a 12m (doze metros) após transcorridos 15 (quinze) anos da emissão do Auto de Conclusão ou “habite-se”, estabelecida, a partir de então a seguinte periodicidade:

I - a cada 5 (cinco) anos para edificações residenciais, comerciais, de serviço de hospedagem, de serviço profissional, de serviço educacional e cultura física;

II - a cada 3 (três) anos para edificações de serviço automotivo e assemelhados, de serviço de saúde e institucional, de depósito;

III - anualmente, para edificações caracterizadas como locais de reunião com capacidade de atendimento de público superior a 400 (quatrocentas) pessoas, e edificações que contenham explosivos.”

A proposição também aborda critérios sobre inspeção sobre imóveis que sofreram reformas e também edificações de até 4 pavimentos:

*“Ainda é prevista a realização de inspeções prediais, nas seguintes circunstâncias:*

I - reformas ou ampliações que alterem a estrutura da edificação;

II - mudança de uso;

III - regularização de edificações irregulares.

*Estão excluídas da exigência de inspeções prediais edificações de uso exclusivamente residencial unifamiliar com até quatro pavimentos.”*

O LAUDO ELABORADO PELA W LOPES ENGENHARIA

ORGANIZAÇÃO NA APRESENTAÇÃO

A depender do número de edificações a serem vistoriadas, os Laudos de Inspeção Predial serão organizados em volumes distintos. Essa abordagem visa estruturar os levantamentos de maneira eficiente e facilitar a leitura dos documentos.

APONTAMENTOS INDIVIDUALIZADOS E COMPLETOS

Todos os apontamentos presentes no Laudo são detalhados de forma individualizada, inseridos dentro de seu respectivo “Quadro de Imagem”. Cada quadro engloba todas as informações relevantes, incluindo a imagem do apontamento, comentário, ação terapêutica recomendada, data da vistoria, local e grau de risco.

GRAU DE CRITICIDADE DE CADA SISTEMA

As vistorias abrangendo todos os sistemas propiciam uma compreensão abrangente de suas condições e facilitam o diagnóstico para orientar as intervenções de manutenção. O Laudo Técnico fornece uma avaliação do grau de criticidade de cada sistema da edificação, considerando principalmente riscos à saúde dos usuários, infrações às leis, às normas técnicas (NBRs) e o impacto no valor do patrimônio. Para simplificar a compreensão, é elaborado um gráfico do grau de criticidade de cada sistema:

INDICAÇÃO SOBRE A QUANTIDADE DE APONTAMENTOS EM CADA SISTEMA

Dentre as informações apresentadas no Laudo, inclui-se um gráfico quantitativo dos apontamentos de cada sistema, permitindo a compreensão sobre quais sistemas demandarão um maior número de intervenções.

FORNECIMENTO DE PLANO DE REPAROS DETALHADO E INTELIGENTE

O Laudo Técnico inclui um plano de reparos para todos os apontamentos. Considerando que o número de apontamentos pode variar de centenas a até milhares, o plano é formatado em uma planilha, proporcionando facilidades através de buscas por palavras-chave, como, por exemplo, do local, da anomalia ou do grau de criticidade.

GESTÃO DOS IMÓVEIS POR INDICADORES

O acompanhamento contínuo do(s) empreendimento(s) possibilita a identificação das condições ao longo dos anos, bem como avalia o êxito ou não das manutenções indicadas nos Planos de Reparos mencionados nos Laudos. As condições dos imóveis são consolidadas em um índice de conservação e desempenho, sendo representadas por meio de um gráfico de barras para evidenciar a evolução do estado dos empreendimentos entre as inspeções.

* Prezamos sempre pelo sigilo dos nossos parceiros. Os gráficos apresentados neste post são meramente fictícios, servindo, portanto, apenas para demonstrar como são apresentados nos Laudos Técnicos

IMÓVEIS VISTORIADOS PELA BW LOPES ENGENHARIA

A BW LOPES ENGENHARIA conta com profissionais experientes que já realizaram diversas inspeções prediais em imóveis localizados em diferentes cidades e estados do país, conforme se verifica na sessão “Portfólio” do site.

REFERÊNCIAS:

ABNT NBR 16747:2020 - Inspeção Predial - Diretrizes, conceitos, terminologias e procedimentos

ABNT NBR 5674:2012 - Manutenções em Edificações

Ibape SP - Inspeção Predial “a Saúde dos Edifícios” 2ª Edição

Seminário Ibape Nacional: 2020

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Restou alguma dúvida ou deseja orçar a realização de inspeção predial em seu imóvel? Entre em contato conosco.

Têm dúvidas sobre oque é um Laudo Pericial de Engenharia? Leia nosso post e se inteire sobre o assunto.