LAUDO DE VISTORIA CAUTELAR DE IMÓVEIS
O que é o laudo de vistoria cautelar de imóvel?
Trata-se de um Laudo de Vistoria, elaborado por um profissional habilitado e qualificado, que tem como objetivo a descrição do imóvel, a localização em relação à obra e a constatação das suas condições físicas, em especial, os defeitos e danos encontrados nesta edificação no estado atual.
Quando deve ser elaborado o laudo de vistoria cautelar de imóvel?
As construções, especialmente durante a fase de obras no solo, têm o potencial de impactar os imóveis vizinhos. Portanto, torna-se imperativo documentar as condições dos imóveis circunvizinhos como medida preventiva e para registro adequado.
O que versa a Norma Técnica sobre a vistoria cautelar de imóvel?
“A Norma Técnica ABNT NBR 12722:1992 Discriminação de serviços para construção de edifícios
Vistoria preliminar
ITEM 4.1.10.1 - Toda vez que for necessário resguardar interesses às propriedades vizinhas à obra (ou ao logradouro público) a ser executada, seja em virtude do tipo das fundações a executar, das escavações, aterros, sistemas de escoramento e estabilização, rebaixamento de lençol d’água, serviços provisórios ou definitivos a realizar, DEVE ser feita por profissional especializado habilitado uma vistoria, da qual devem resultar os seguintes elementos:
a) planta de localização de todas as edificações e logradouros confinantes, bem como de todos os logradouros não-confinantes, mas suscetíveis de sofrerem algum dano por efeito da execução da obra;
b) relatório descritivo com todos os detalhes que se fizerem necessários a cada caso, das condições de fundação e estabilidade daquelas edificações e logradouros, além da constatação de defeitos ou danos porventura existentes nelas.
Item 4.1.10.2 - Todos os documentos referentes à vistoria devem ser visados pelos interessados devendo haver cópia à disposição deles.”
Como pode ser verificado, há diferentes etapas executivas em uma obra que podem afetar imóveis circunvizinhos: “…fundações a executar, das escavações, aterros, sistemas de escoramento e estabilização, rebaixamento de lençol d’água, serviços provisórios ou definitivos…”. Também é importante ressaltar que essa vistoria é obrigatória quando construções passam pelas etapas descritas acima.
Portanto, ao entender que determinadas atividades nas obras podem resultar em potenciais “danos” a propriedades vizinhas, torna-se claro que a vistoria cautelar visa proteger equitativamente tanto a construtora quanto a comunidade circundante. Este documento desempenha um papel crucial na prevenção de alegações infundadas por parte dos proprietários e na negação injustificada de responsabilidade por parte dos construtores. Dessa maneira, promove-se uma abordagem justa e imparcial para todas as partes envolvidas.
De quais maneiras pode ser feita a vistoria cautelar de imóvel?
Há duas maneiras onde a vistoria cautelar pode ser realizada, sendo uma por via extrajudicial e outra judicial por via judicial.
Via extrajudicial:
a) A construtora contrata um profissional para realizar a vistoria no imóvel.
b) Ou então, o proprietário do imóvel vizinho à obra contrata um profissional para realizar a vistoria no seu imóvel.
Via judicial:
a) É constituída uma Ação (ad perpetuam rei memoriam);
b) O juiz nomeia o Perito;
c) As partes indicam Assistentes técnicos;
d) O perito realiza a vistoria no imóvel.
Quais profissionais estão habilitados para realizar vistoria cautelar de imóvel?
De acordo com a Lei 5.194 de 12/12/1966, os engenheiros possuem atribuição para para realizar visorias.
De acordo com a Lei 12.378 de 31/12/2010, os arquitetos possuem atribuição para realizar vistorias.
Como é elaborado o laudo de vistoria cautelar de imóvel?
A elaboração de um laudo de vistoria cautelar de imóveis requer uma abordagem sistemática e detalhada. Um guia básico para a elaboração desse tipo de laudo é:
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Identificação do Imóvel:
- Detalhes completos sobre o imóvel, como endereço, número de matrícula, área construída, número de pavimentos, entre outros.
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Partes Envolvidas:
- Identificação do proprietário do imóvel, construtora ou responsável pela obra.
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Objetivo da Vistoria:
- Esclarecimento claro do propósito da vistoria cautelar, destacando a prevenção de danos e a proteção dos interesses de ambas as partes.
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Condições Iniciais:
- Descrição detalhada do estado atual do imóvel antes do início das atividades da obra.
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Análise do Entorno:
- Avaliação das condições dos imóveis vizinhos que podem ser afetados pelas obras.
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Métodos Utilizados:
- Descrição dos métodos de avaliação, medição e registros fotográficos utilizados durante a vistoria.
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Riscos Potenciais:
- Identificação e análise dos possíveis riscos e impactos que as atividades da obra podem ter sobre o imóvel e seus arredores.
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Normas e Regulamentações:
- Referência às normas técnicas e regulamentações pertinentes que norteiam a execução da obra.
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Recomendações Preventivas:
- Sugestões para medidas preventivas que podem ser implementadas para evitar danos durante as obras.
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Assinaturas e Responsabilidades:
- Assinaturas do perito responsável pela vistoria, do proprietário do imóvel e, se aplicável, do representante da construtora.
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Data e Local:
- Registro da data e local da vistoria.
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Anexos:
- Inclusão de fotos, croquis, e outros documentos que complementem e evidenciem as condições identificadas durante a vistoria.
É importante ressaltar novamente que a elaboração do laudo deve ser feita por um profissional capacitado, como um engenheiro civil ou arquiteto, com experiência em vistorias cautelares. O documento final deve ser claro, objetivo e transparente, proporcionando uma base sólida para a proteção dos interesses das partes envolvidas.
REFERÊNCIAS:
ABNT NBR 12722:1992 Discriminação de serviços para construção de edifícios
Lei 5.194 de 12/12/1966
Lei 12.378 de 31/12/2010
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