O QUE É A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS?

A origem da Avaliação de Imóveis

A prática de avaliação de imóveis tem raízes antigas na história da civilização e está intrinsecamente ligada ao desenvolvimento das relações comerciais, propriedade e justiça. Ao longo dos séculos, diferentes culturas e civilizações empregaram métodos variados para determinar o valor de propriedades.

No contexto mais contemporâneo, a avaliação de imóveis tornou-se uma disciplina profissional com a formação de organizações de avaliadores, a padronização de métodos e a regulação governamental para garantir a precisão e a ética nesse campo. Diversas normas e regulamentos foram estabelecidos para orientar as práticas de avaliação em diferentes países.

A Norma ABNT NBR 14653- Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais

O histórico da Avaliação de Imóveis no Brasil

O desenvolvimento da prática de avaliação de bens no Brasil remonta à década de 1910, conforme consta na Norma ABNT NBR 14653 Parte 1. Nesse período, as primeiras incursões técnicas conceituais surgiram em publicações de escolas de engenharia e órgãos públicos voltados para tributação, gestão e contratação de serviços e obras nas grandes capitais.

Ao longo das décadas seguintes, engenheiros renomados elaboraram monografias e publicaram trabalhos que serviram de base e orientação para a comunidade técnica emergente na época. A partir dos anos 1950, no contexto do movimento que levou à criação de entidades profissionais dedicadas à disseminação da técnica avaliatória, as primeiras normas de avaliação foram desenvolvidas.

O marco inicial foi o Projeto de Norma P-NB-74 da ABNT, elaborado em 1957, que, junto a trabalhos específicos para padronizar critérios em ações expropriatórias, formou a base da primeira norma de avaliação, a NB 502 (Avaliação de imóveis urbanos), criada em 1977, revisada na década de 1980 e registrada no Inmetro em 1989 como ABNT NBR 5676.

Este documento referenciou os diversos trabalhos originados do notável desenvolvimento urbano no país. Sucessivas normas foram criadas, abordando a avaliação de unidades padronizadas, imóveis rurais, máquinas, equipamentos, complexos industriais e glebas urbanizáveis. Simultaneamente, entidades técnicas profissionais elaboraram normas de alcance regional, contribuindo significativamente para consolidar procedimentos e metodologias.

A partir de 1998, uma nova fase teve início com o Projeto da ABNT NBR 14653 (Avaliação de bens), apresentando uma formatação inovadora e estabelecendo referências para orientar avaliações de diferentes tipos de bens em um ambiente econômico cada vez mais complexo e internacionalizado.

Em vigor desde 2004, a ABNT NBR 14653-1 foi revisada para incorporar conceitos de abrangência global, a serem observados na aplicação de todas as partes que compõem a norma. Essa abordagem visa proporcionar melhores condições para fundamentar as avaliações, cuja importância nas relações econômicas e sociais se torna cada vez mais significativa.

Princípios gerais da avaliação de bens

A avaliação de bens, seus frutos e direitos é uma análise técnica destinada a identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica para objetivos específicos, finalidades e datas predeterminadas, levando em consideração premissas, ressalvas e condições limitantes claramente explicitadas.

Os conceitos de valor, preço e custo são distintos.

O valor de um bem resulta de diversas características, destacando-se sua raridade e utilidade para satisfazer necessidades e interesses humanos. Ele é influenciado por características singulares do bem e condições de oferta e procura, sendo um conceito econômico abstrato e não um fato concreto.

O preço é uma expressão monetária que define a transação de um bem, seus frutos, um direito ou a expectativa de sua transação. O preço é um fato concreto, relacionado às capacidades financeiras, motivações ou interesses específicos do comprador ou vendedor.

O custo está relacionado ao total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção ou aquisição de um bem, fruto ou direito.

Os bens podem ser tangíveis ou intangíveis, e os frutos e direitos abrangem aluguéis, arrendamentos, comodatos, parcerias, servidões, cessões, royalties, entre outros.

As variações de valor dos bens ao longo do tempo resultam de influências econômicas, sociais e ambientais. Essas influências podem ser gerais, como no caso do nível da atividade econômica, com seus efeitos sobre o poder aquisitivo na sociedade, ou específicas, como mudanças tecnológicas e urbanísticas ou eventos ambientais impactantes.

Entre os princípios geralmente considerados e aceitos, conforme a natureza do bem e o objetivo da avaliação, destacam-se os seguintes:

a) Lei da oferta e da procura: observados isoladamente esses dois aspectos, o preço de um bem diminui com o aumento da oferta e cresce com o aumento da procura.

b) Princípio da semelhança: em uma mesma data, dois bens semelhantes, em mercados semelhantes, têm valores semelhantes.

c) Princípio da proporcionalidade: as diferenças de valor são proporcionais às diferenças das características relevantes dos bens.

d) Princípio da substituição: um bem pode substituir outro considerando aspectos como utilidade, destinação, funcionalidade, durabilidade, características tecnológicas, desempenho técnico e econômico.

e) Princípio da rentabilidade: o valor de um bem passível de exploração econômica é função da renda que previsivelmente proporciona.

f) Princípio do maior e melhor uso: o valor de um bem que comporta diferentes usos e aproveitamentos é o que resulta economicamente de maneira mais eficiente, consideradas as suas possibilidades legais, físicas e mercadológicas.

g) Princípio da exequibilidade: quando existirem vários cenários ou possibilidades, são adotados os mais viáveis.

As partes da Norma de Avaliação de Imóveis

ABNT NBR 14653-2, Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos Gerais

ABNT NBR 14653-2, Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos

ABNT NBR 14653-3, Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis rurais e seus componentes

ABNT NBR 14653-4, Avaliação de bens - Parte 4: Empreendimentos

ABNT NBR 14653-5, Avaliação de bens - Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral

ABNT NBR 14653-6, Avaliação de bens - Parte 6: Recursos naturais e ambientais

ABNT NBR 14653-7. Avaliação de bens - Parte 7: Bens de patrimônios históricos e artísticos

METODOS DE AVALIAÇÃO

Conforme a NBR 14653-1, os principais métodos para identificar o valor de um bem são:

• Método comparativo direto de dados de mercado: “identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”
• Método involutivo: “identifica o valor de mercado do bem, alicer- çado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as caracteristicas do beme com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto”
• Método evolutivo: “identifica o valor do bem pelo somatório das par- celas componentes do mesmo. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercializa ção, preferencialmente medido por comparação no mercado”
• Método da capitalização da renda: “identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda liquida prevista, considerando-se cenários viáveis”.

PESQUISA DE VALORES

O método mais recomendável para a avaliação de terrenos urbanos o comparativo. Por esse método, conforme já visto, o valor do imóvel é obtido pela comparação de dados de mercado relativos a outros imóveis e características similares. Para tanto, o profissional deve se valer de fontes de informação, entre as quais se destacam as transações e os anúncios de ofertas.

Informações sobre transações podem ser obtidas em cartórios de registros de imóveis, em tabelionatos e em corretores de imóveis e imobiliárias. Em todos os casos, o profissional avaliador deve-se acautelar quanto à veracidade das informações obtidas: compromissos de compra e venda particulares podem refletir melhor as condições prováveis de preços reais de transações do que escrituras definitivas. Isso porque, nos compromissos, comprador e vendedor se cercam de cuidados para evitar inadimplências contratuais, enquanto nas escrituras definitivas pode ser conveniente para ambos, por razões tributárias, que o imóvel fique registrado por preço superior ou inferior ao efetivo.

Os elementos oriundos de anúncios e ofertas podem ser obtidos em jornais, corretores ou organizações imobiliárias. Os anúncios nem sempre trazem todos os dados necessários à pesquisa e devem sempre ser con- provados com uma visita até o local da oferta.

A APRESENTAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO

Segundo determinado na norma técnica NBR 14653, os requisitos mínimos do laudo de avaliação são a) identificação do solicitante do trabalho b) objetivo da avaliação;

c) finalidade da avaliação d) identificação e caracterização do bem avaliando; e) documentação utilizada para a avaliação; f) pressupostos e condições limitantes da avaliação g) dados e informações efetivamente utilizados: h) memória de cálculo; pressupostos e condições limitantes da avaliaçao; i) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha; j)especificação da avaliação; k) resultado da avaliação e sua data de referência; I) qualificação legal completa e assinatura do(s) responsável(is) técnico(s) pela avaliação; m) local e data da elaboração do laudo; outros requisitos previstos nas demais partes desta Norma. n) outros requisitos nas demais partes desta Norma

Para que o trabalho avaliatório seja considerado em conformidade com esta Norma, devem ser atendidas todas as alineas citadas anteriormente. A apresentação do laudo de avaliação pode ser resumida, de acordo com o estabelecido entre as partes contratantes, desde que atendidas as alíneas anteriores na própria peça técnica principal ou em arquivos e documentos a ela vinculados.

A avaliação de imóveis é um processo detalhado e técnico realizado por profissionais especializados, como engenheiros, arquitetos ou corretores de imóveis capacitados. Esse procedimento visa determinar o valor justo de um imóvel com base em uma análise criteriosa de diversos fatores. Aqui estão os passos detalhados desse processo:

1. Coleta de Informações:

   • Identificação do imóvel: endereço, metragem, número de quartos, banheiros, entre outros.
   • Documentação do imóvel: análise de escrituras, registros e certidões para garantir a legalidade.
   • Informações sobre o entorno: acesso a serviços, comércio, escolas, transporte público, segurança, entre outros.

2. Análise do Mercado:

   • Estudo das condições econômicas e do mercado imobiliário local.
   • Avaliação de tendências de oferta e demanda.
   • Consideração de fatores macroeconômicos que possam influenciar o mercado.

3. Comparação:

   • Seleção de imóveis semelhantes recentemente transacionados na região.
   • Análise detalhada das semelhanças e diferenças entre o imóvel avaliado e os comparáveis.

4. Avaliação da Localização:

   • Análise da infraestrutura da região, como vias de acesso, transporte, serviços e comércio.
   • Consideração de aspectos urbanos, como zoneamento e planos de desenvolvimento.

5. Avaliação das Características Físicas:

   • Detalhamento das características específicas do imóvel, como acabamentos, arquitetura e layout.
   • Avaliação da qualidade dos materiais de construção utilizados.

6. Análise do Terreno:

   • Consideração do tamanho, forma e topografia do terreno.
   • Verificação da viabilidade para futuras construções ou desenvolvimentos.

7. Estado de Conservação:

   • Avaliação minuciosa da condição física do imóvel.
   • Identificação de necessidades de manutenção ou reparo.

8. Aspectos Legais e Documentação:

   • Verificação de pendências legais que possam impactar o valor do imóvel.
   • Análise de documentação relacionada à posse e propriedade.

9. Avaliação de Riscos Ambientais:

   • Investigação de possíveis riscos ambientais, como áreas de preservação ou suscetíveis a desastres naturais.
   • Consideração de regulamentações ambientais locais.

10. Relatório de Avaliação:

    • Documentação de todos os dados coletados e processos utilizados.
    • Apresentação de análises comparativas e justificativas para a determinação do valor final.
    • Conclusões claras e detalhadas, com o valor estimado do imóvel.

Sendo assim, conclui-se que a avaliação de imóveis é um procedimento multidisciplinar que requer conhecimento técnico, experiência de mercado e conformidade com as normas específicas da região. Profissionais qualificados são fundamentais para assegurar a precisão e a imparcialidade do processo, garantindo um resultado confiável e justo para todas as partes envolvidas.

REFERÊNCIAS:

ABNT NBR 14653-2, Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos Gerais

Livro “Perícias e Avaliações de Engenharia - José Fiker”

Livro “manual de AVALIAÇÃO E PERÍCIAS EM IMÓVEIS URBANOS - 5ª Edição”

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